החלטה בתיק ה"פ 19488-02-13

לפניי "בקשה לצו מניעה זמני" בה התבקש בית המשפט לאסור על המשיב 3 למכור את חלקת האדמה בשטח של 831 מ"ר, המהווה 831/35505 חלקים מהמקרקעין, הידועים כחלקה 11 בגוש 16561, הרשומה על שם המשיב 1, ואשר מושכנה על ידו לטובת המשיב 2 (להלן: " המקרקעין ").

המשיב 2 פעל במסגרת הליכי הוצל"פ למימוש השעבוד מכח שטר משכון שיש לו על זכויותיו של המבקש הכוללות שטח מסחרי בגודל של 1,000 מ"ר ועליו מבנה מסחרי ושטח צמוד נוסף ריק של 831 מ"ר, שניהם חלק מחלקה 11 בגוש 16561.

עניינה של התובענה נשוא הבקשה שבפניי הינה מתן פסק דין הצהרתי המורה כי המבקש הינו בעל הזכויות בחלקת הקרקע המשתרעת על 831 מ"ר וכי על המשיבים 2 ו-3 לממש תחילה את החלקה המסחרית ששטחה 1,000 מ"ר ורק לאחר מימושה ואי כיסוי חובו של המשיב 2 המבוטח במשכנתא תהא למשיב 2 הזכות לממש גם את המקרקעין. כמו כן, התבקש בית המשפט להורות על ביטול העיקולים שהוטלו על ידי המשיבים 4 ו-5 על המקרקעין ו/או להורות על ביטול כל העיקולים שהוטלו על המקרקעין לאחר רכישתם על ידי המבקש.

ביום 11/02/13 נתתי צו מניעה ארעי כמבוקש שיעמוד בתוקפו עד למתן החלטה אחרת בכפוף להפקדת סך של 15,000 ש"ח להבטחת הוצאות המשיבים וקבעתי את הבקשה לדיון בפניי במעמד הצדדים.

ביום 09/04/13 הורה כב' השופט הווארי, בפניו מתנהל ההליך העיקרי, לבקשת המשיבים 6 ו-7, נושיו של המשיב 1, ובהיעדר התנגדות מטעם ב"כ המבקש, על צירופם כמשיבים נוספים בבקשה.

בדיון שנערך בפניי ביום 11/06/13 נחקרו המבקש ומר עאדל זידאן, מנהל מחלקה עסקית בבנק הפועלים בע"מ סניף נצרת, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית במסגרת התשובה להליך העיקרי,  וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.

נימוקי הבקשה:

המבקש טען כי באמצע שנת 2012 פנה המשיב 1 [שהוא גיסו - בעלה של אחותו] אליו ואל אחיו עאדל והציע להם לרכוש ממנו 831 מ"ר, אשר נמצאים בשכנות לבית העסק שלו, הבנוי על מגרש של 1,000 מ"ר. לטענתו, הוא ניגש עם המשיב 1 לבנק הפועלים (להלן: " הבנק ") על מנת לברר תחילה האם רובצת משכנתא על המקרקעין ושם הם פגשו את מר עאדל זידאן. בהיותם בבנק הוא הודיע כי ברצונו לרכוש את המקרקעין וביקש לדעת אודות השפעת חובו של המשיב 1 על עסקת רכישת המקרקעין ונאמר לו כי אמנם קטע הקרקע אותו הוא מבקש לרכוש ממושכן לטובת הבנק, כמו גם קטע הקרקע המסחרי של 1,000 מ"ר, אך חובו של המשיב 1 לבנק אינו יכול לעלות על התמורה שתתקבל ממכירת החלקה של 1,000 מ"ר ואשר גם היא משועבדת לבנק, אשר יכול לממשה במידה שהמשיב 1 לא יפרע לו את חובו והבנק ביקש כי התמורה שתשולם תשולם ישירות לחשבון המשיב 1 בבנק, על מנת להקטין/לסלק את חובו של המשיב 1 לו כדי שלא יהיו כל בעיות עם המקרקעין.

המבקש טען כי ראה בכך אישור והסכמה של הבנק כי הוא לא יפעל למימוש המקרקעין תחילה אלא כי ימצה את זכויותיו לגבי החלקה של 1,000 מ"ר ומאידך לא נמסר לו על ידי הבנק דבר אודות קיומו של סיכון כלשהו ברכישת המקרקעין ועל כן הוא החליט לרוכשם. לטענתו, הוא התחיל לשלם למשיב 1 תשלומים שונים אשר הופקדו ישירות לחשבונו בבנק הפועלים וביום 18/07/12 הוא הפקיד לחשבונו סך של 500,000 ש"ח וביום 30/07/12 הפקיד לחשבונו סך של 384,966 ש"ח.

המבקש טען כי  בהמשך הציע לו המשיב 1 לרכוש גם את החלק של 1,000 מ"ר תוך שהודיע לו כי הוא עומד לסלק את חובו בבנק ולכן לא תהא מניעה מלמכור. על סמך דברים אלה, שילם המבקש למשיב 1 ביום 12/09/12 סך של 1,138,894.98 ש"ח בהפקדה לחשבונו בבנק וביום 24/09/12 הפקיד לחשבונו סך נוסף של 543,795.57 ש"ח. לטענתו, הוא ביקש מהמשיב 1 לחתום על מסמכים לצורך ביצוע שתי העסקאות הנ"ל, אך הוא הסכים לחתום על הסכם למכירת המקרקעין בלבד ועל כן נחתם ביניהם הסכם ביום 29/10/12. העסקה הנ"ל דווחה לרשויות המס ואף נרשמה לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ביום 12/11/12.

המבקש טען כי פנה באותה תקופה לבנק ובירר אם חובו של המשיב 1 סולק, התברר לו כי החוב עומד על סך הקרוב ל-3,300,000 ש"ח ולכן הוא החליט שלא להמשיך להזרים לו כספים על חשבון החלקה של 1,000 מ"ר. לטענתו, מספר ימים לפני הגשת הבקשה נודע לו כי הבנק פתח בהליכי מימוש משכנתא הן לגבי המקרקעין והן לגבי החלקה של 1,000 מ"ר וכי המשיב 3 מונה ככונס נכסים בתיק הוצל"פ 12-18858-12-6 (להלן: " תיק ההוצל"פ "). כמו כן, נמסר לו כי על החלקות של המשיב 1 הוטלו עיקולים על ידי נושים שונים, אך זאת לאחר שרכש את המקרקעין ורשם הערת אזהרה ולטענתו, מאחר שהוא רכש את המקרקעין עוד בטרם הטלת כל עיקול עליהם, מן הדין כי עיקולים אלו יבוטלו והוא יוצהר כבעל הזכויות בהם.

המבקש טען כי בינו לבין הבנק השתכלל הסכם מכללא כי הבנק יפעל תחילה למימוש החלקה של 1,000 מ"ר שיש בה כדי לכסות את החוב הנטען בתיק ההוצל"פ בסך של 4 מיליון ש"ח ואף יותר, ולמרות שזכותו כפופה לזכות הבנק בשל המשכנתא הרובצת על שתי חלקותיו של המשיב 1, על הבנק להתנהג בתום לב במיוחד לאור העובדה שהוא ידע על רכישתו את המקרקעין וכי הוא שילם את תמורתה ישירות לבנק.

המבקש התחייב לשלם כל יתרה מהחוב שיישאר לטובת הבנק לאחר מכירת החלקה של 1,000 מ"ר, במידה שהתמורה שתתקבל ממכירתה לא תכסה את חובו של המשיב 1 לבנק.

טענות המשיבים:

המשיבים 2 ו-3 טענו כי הבקשה אינה מגלה כל עילה למתן הסעד המבוקש בה ולעיכוב ההליכים למימוש המשכנתאות בתיק ההוצל"פ, ודינה להידחות על הסף, שכן המבקש הודה כי זכויותיו ביחס למקרקעין נדחות מפני זכויותיו של הבנק מכוח המשכנתאות על המקרקעין. המבקש אף הודה כי התקשר בעסקה הנטענת תוך מודעות מלאה לקיומן של המשכנתאות לטובת המשיב 2 ובניגוד להן ועל כן אין לו להלין אלא על עצמו ואין לאפשר לו להטיל על הבנק אחריות בגין מעשיו.

המשיבים 2 ו-3 טענו כי העסקה הנטענת נדחית מפני זכויות הבנק בהתאם לשטרי המשכנתאות וכי זכויותיו של הבנק במקרקעין קודמות לזכויותיו של המבקש, תהיינה אשר תהיינה, מכוח סעיף 85(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין ") ואף בהתאם לתנאים של שטרי המשכנתאות, המהווים חלק מזכויותיו הקנייניות של הבנק, שנפקותן כלפי כולי עלמא, לפיהם החייב והמבקש כלל לא היו רשאים לפעול לביצוע העסקה הנטענת, ללא קבלת הסכמה מראש ובכתב של הבנק.

המשיבים 2 ו-3 טענו כי טענות המבקש כי הבנק הסכים לעסקה הנטענת וכי נכרת הסכם בעל פה בינו ובין הבנק בעניין זה חסרות שחר. לטענתם, המבקש העלה את טענותיו, באופן כללי וסתמי וללא אסמכתאות, המבקש אף לא פירט עם מי הוא שוחח בבנק ומי נתן לו את ההסכמות הנטענות והמוכחשות. כמו כן, לטענתם, טענות המבקש על פניהן חסרות כל היגיון, שכן המבקש טען כי הודע לו בבנק כי החוב לבנק נמוך משווי החלק של המקרקעין שלא נרכש על ידי המבקש, אולם ביצוע הערכת שווי המקרקעין אינו עניין פשוט ודורש הכשרה ומיומנות מיוחדת.

המשיבים 2 ו-3 טענו כי אף אם היה ממש בטענת המבקש, הרי שהוראות שטרי המשכנתאות קובעות באופן חד משמעי כי הסכמת הבנק צריכה להיות בכתב, אולם, אין חולק, ואף לא נטען אחרת על ידי המבקש, כי הוא אינו מחזיק בהסכמה בכתב של הבנק לביצוע העסקה הנטענת. כמו כן, לטענתם, האסמכתאות של התשלומים הנטענים על חשבון התמורה על פי חוזה הרכישה, שצורפו לבקשה לסעד זמני, מפריכות את טענת המבקש כי העסקה בוצעה מתוך הסתמכותו על הודעות נציג הבנק (המוכחשות) לגבי שווי המקרקעין. כך, המבקש טען בתצהירו שצורף לבקשה ולהמרצת הפתיחה כי חוזה הרכישה נחתם ביום 29/10/12 והעסקה דווחה לרשויות המס, וכן טען כי בתקופה זו הוא פנה לבנק ובירר את סכום החוב המובטח במשכנתאות, אולם התשלומים הנטענים ע"ח תמורת רכישת חלק מהמקרקעין נעשו זמן רב קודם לכן - בחודש יולי 2012.

המשיבים 2 ו-3 טענו כי על פי המידע שברשות הכונס, לחייב חובות כבדים במיליוני שקלים ועולה חשד כבד כי העסקה הנטענת על ידי המבקש, שהינו בן משפחה של החייב, מהווה ניסיון לשדרג את מעמדו שלא כדין על פני נושים אחרים של החייב, אשר להם ציפייה לגיטימית לפירעון, לפחות חלקי, של חובותיהם מהתמורה שתישאר ממכירת המקרקעין על ידי הכונס ולאחר פירעון החוב המובטח לבנק. חשד זה מתחזק נוכח העובדה שהתשלומים הנטענים בגין העסקה שולמו בחודש יולי 2012, זמן רב קודם לחתימת חוזה הרכישה, אשר נחתם ביום 29/10/12, ולא יעלה על הדעת כי המבקש שילם סכומים נכבדים לרכישת חלק מהמקרקעין מבלי שייחתם קודם לכן הסכם מסודר. יתרה מכך, לטענת המבקש, הוא פרע תשלומים נכבדים נוספים לרכישת החלק הנותר של המקרקעין, אולם בסופו של דבר החייב לא הסכים לחתום עמו על חוזה רכישה בקשר לחלק הנותר של המקרקעין ועל פניו נראה כי מדובר בטענות מופרכות וחסרות שחר.